Последняя часть по инвестициям в недвижимость — про риски.
Инвестирование в недвижимость может быть перспективным, однако, как и любая форма инвестиций, оно сопряжено с рисками.
Вот некоторые из основных рисков, связанных с инвестициями в недвижимость:
1. Рыночные Риски:
Недвижимость подвержена колебаниям рыночных условий. Изменения в экономике, спросе на недвижимость и процентных ставках могут повлиять на стоимость и доходность инвестиции. Долгосрочные тренды могут быть положительными, краткосрочные колебания могут повлиять на стоимость и уровень доходности вашей недвижимости.
2. Ликвидность:
Недвижимость является относительно неликвидным или тяжело ликвидным активом.
Это означает, что её продажа и конвертация в наличные деньги может потребовать времени, особенно в случае больших или дорогих объектов.
В случаях стихийных бедствий, экологических катастроф или военных действий недвижимость сразу же становится практически неликвидной или, вообще, перестает существовать.
3. Инфраструктурные Риски:
Риски, связанные с инфраструктурой: изменения в местной застройке, строительство новых дорог, промзон или изменения в общественном транспорте, будут влиять на ликвидность и доходность недвижимости.
Например, строительство аква-парка напротив выгодно с точки зрения краткосрочной туристической аренды и, наоборот, ухудшает долгосрочную аренду или продажу. Новая муниципальная ночлежка для бомжей на вашей улице — это благородно и хорошо, но продать или сдать квартиру при таком соседстве становится почти невозможно, ну или возможно только с большим дисконтом.
4. Риски Зависимости от Арендаторов:
Потеря арендаторов, арендаторы-неплательщики, неспособность сдать недвижимость в аренду или выселить арендаторов может снизить доходность и ликвидность инвестиции.
Также плохие арендаторы могу *убить* объект недвижимости в процессе пользования, и получение возмещения с них может быть невозможным или затянуться на многие годы и повлечь дополнительные расходы.
5. Финансовые Риски :
Изменения в процентных ставках могут влиять на затраты на заемный капитал (сумма месячных ипотечных платежей) и, следовательно, на финансовую устойчивость такой инвестиции — может возникнуть дефицита финансирования. Одновременно с этим, при наличии у инвестора возможности легкодоступного и дешевого финансирования финансовый риск снижается.
Существенен данный риск и при финансировании ипотеки через аренду — даже временная потеря арендатора или неплатежи за аренду снижает доходность и требует постоянной финансовой подушки безопасности (финансовый резерв) для купирования данного риска.
Сюда же относятся и налоговые риски (повышение-изменение ставок налогов и сборов):
- налог на недвижимость
- подоходный налог при аренде недвижимости
- налоги и сборы при краткосрочной аренде недвижимости
- экологические налоги и сборы (производственная недвижимость)
- налоги и сборы на богатство (налог на вторую-третью или неиспользуемую недвижимость)
6. Обслуживание и Ремонт:
Обслуживание, ремонт и реконструкция недвижимости требуют постоянных вложений.
Кроме могут, могут потребоваться неожиданные значительные финансовые вложения.
Простой недвижимости и расходы на ремонт или замену существенно снижают доходность.
7. Правовые Риски:
Изменения в законодательстве, такие как новые нормативы по землепользованию или строительству, могут повлиять на владение и использование недвижимости.
Например, во многих странах нельзя продавать алкоголь и сигареты ближе чем за 200 метров от школьных учреждений, т.е. под круглосуточный алко-маркет даже самое прекрасное коммерческое помещение вам уже в этих пределах не сдать…
Многие туристические города Европы на уровне местного законодательства запретили или серьезно ограничили сдачу недвижимости в краткосрочную аренду
Также сюда относятся риски относительно объекта недвижимости:
- юридическая чистота продавца
- неполные и фальшивые документы
- несогласованные перепланировки
- залоги и аресты
- права третьих лиц (наследства, разводы и т.п.)
8. Экологические Риски:
Проблемы с окружающей средой, такие как загрязнение почвы или воды, могут создать правовые и финансовые трудности для владельцев недвижимости повлиять на ликвидность объекта.
9. Риски Стихийных Бедствий:
Недвижимость может быть подвержена рискам натуральных бедствий: землетрясения, наводнения или пожары, что может влиять на стоимость, сохранность и структуру объекта недвижимости.
10. Географические Риски:
Различия в географических условиях, экономических трендах и культурных особенностях в разных регионах могут повлиять на результативность инвестиции в недвижимость.
Сюда можно отнести как проблемы с реконструкциями и использованием фонда в зданиях в историческом центре любого города Европы (охрана ЮНЕСКО), так и риски непопулярных (гетто), плохо развитых или удаленных районов или невозможность постройки условной авто-мойки на земле сельскохозяйственного или природоохранного назначения.
11. Специфичность объекта
Уникальные или специфические объекты типа:
- замков, исторических зданий (бывших церквей, банков и театров)
- коммерческая недвижимость с узкоспециализированным назначением (бассейн, ресторан в горах и т.п.)
- объекты и земельные участки в отдаленных или сложно-доступных районах
В дальнейшем, реконструировать, сдать в аренду или продать такие специфические объекты по рыночной стоимости и быстро (даже дисконтом) бывает очень сложно или почти невозможно.
12. Форс-мажор Риски:
К сожалению, новейшая история Восточной и Южной Европы показала, что смены правительств, диктатуры, гражданские войны и нападения соседей-агрессоров в 21 веке снова необходимо учитывать и просчитывать.
В случаях военных действий недвижимость сразу же становится практически неликвидной или переходит оккупантам или вообще перестает существовать.
Важно тщательно оценить все эти риски и провести анализ до принятия решения об инвестировании в конкретный объект недвижимости.
P.S.
Впереди более интересная и познавательная статья о разнообразных доступных типах инвестиций в недвижимость
