Мне постоянно приходилось и всё чаще приходиться слышать, что кто-то хочет купить квартиру (недвижимость) для инвестиций, дохода, защиты от инфляции и т.д. и т.п.
В данной статье попробую объяснить, почему покупка недвижимости для сдачи в долгосрочную аренду – это вполне себе полноценный активный бизнес.
Снимем розовые очки и разобьём девичьи мечты по по теме ПАССИВНОГО дохода с аренды квартиры.
Моей целью не является отговорить читателя от инвестиций в недвижимость (в 95% случаев – это квартира), а лишь желание показать, что самостоятельная работа собственника с арендной недвижимостью требует намного больше времени и средств, чем обычно вы себе представляете.
Итак, ИНВЕСТИЦИОННАЯ КВАРТИРА ПОД АРЕНДУ…
- Поиск и покупка – расходы на агентство недвижимости, первоначальный капитал на покупку (расходы на ипотеку и банковские переводы), оплата технических сборов и пошлин за сделку.
- Юридическое обеспечение – квартира без обязательств и „плохой“ истории, несовершеннолетних наследников и ипотеки, долгов по коммуналке и газу-свету, правильная запись в кадастре и т.д., а также — очень рекомендую — хорошо обдумать и продумать на кого записать эту недвижимость
- Ремонт и износ – первоначальный капитал на ремонт и оборудование мебелью и бытовой техникой, и далее расход порядка 3-4% стоимости квартиры каждые 5 лет на ремонт (это среднестатистическая цифра последних 100 лет по Европе)
- Арендатор – расходы на агентство недвижимости для поиска, контроль за своевременными платежами и состоянием, работа с проблемными арендаторами (неплатежи, порча мебели и т.п.), а также ВЫСЕЛЕНИЕ арендаторов — не везде в Европе это вообще возможно даже при неплатежах.
- Защита от рисков – страхование недвижимости и имущества, т.е. управление рисками. Ну и далее – работа со страховыми случаями… они когда-нибудь да и случаются
- Ежемесячные коммунальные платежи – ну, во-первых, когда нет арендаторов – вы платите их сами, а во-вторых, перерасчет в конце года или в конце аренды – это очень важная и трудоемкая часть арендных отношений.
- Время – все вышеперечисленные пункты требуют ВРЕМЕНИ, потраченного вами на управление данным бизнесом — сдачей недвижимости в долгосрочную аренду.
- Доход – и даже в последнем и самом приятном моменте существует необходимость ежегодной работы с подоходным налогом, а также налогом на недвижимость (в каких-то странах — сотни Евро, в каких-то — до нескольких процентов кадастровой стоимости недвижимости). Т.е. оплата налогового консультанта и своевременные платежи в правильных размерах.
…тему можно развивать и продолжать ещё на пару страниц.
Нет. Я совсем не преувеличиваю, представьте, что мне приходилось и приходится сталкиваться со всеми этими вещами и объяснять их не один раз и не один год.
Ну что, арендная квартира – это уже не такой уж и ПАССИВНЫЙ доход? Кстати, уровень дохода с с долгосрочной аренды жилой недвижимости не превышает 4-4,5% в Европе и мире.
Конечно, на всё это можно нанять специализированную фирму, но какой тогда останется доход с аренды Вам?
P.S. В следующей статье напишу и про ВЫГОДЫ инвестиций в недвижимость 🙂
